【行業介紹】樓宇建築與機電顧問/工程師（Buildings and MEP Consultant/Engineer）

樓宇建築

建築是建築物與構築物的總稱，是人們為滿足社會生活需要，利用所掌握的物質技術手段，並運用一定的科學規律和美學法則創造的人工環境。

樓宇建築包括，商業和綜合用途建築、教育設施、政府公建、醫療設施、酒店與度假村、資料中心設施、住宅、零售、體育場和競技場館等等。

樓宇建築的參與方

建築物需要經歷一個從無到有的過程。當房地產發展商(即業主方)從政府拿到土地後，需要開始建造建築物，這便正式拉開了樓宇建設的序幕。香港絕大部分樓宇在建設過程中的參與方主要包括一下幾個部分：業主、設計/工程顧問公司、承建商、設備廠商、物業管理公司，另外加上政府部門（審批機構），總共有六大部分。這六部分以發展商作為核心，共同遵照地產開發流程以及相關的法律，最終呈現一個完美的樓宇建築。樓宇建築的全生命週期伴隨著這六類參與方相互協調與傳遞。

(1) 房地產發展商（業主）（Developer / Client）

房地產發展商是以房地產開發經營為主體的企業，通過實施開發而獲得利潤。

房地產發展商主要進行工程項目的策劃與決策。在經過內部的調研分析後，為樓宇建築開發的整個過程提供資金，組織各承建商參與項目。同時整體把控工程項目，完成各項手續的辦理，保證項目整體良好的運作。

有的房地產發展商並不專業，此時可以通過雇傭項目開發和管理的顧問公司（Project Management/Construction Management – PM/CM）。借助顧問公司對於樓宇建築建設方面的管理知識，幫助發展商完成樓宇開發項目。

當然，發展商只是樓宇建築業主中一個類別，其他的業主也包括，各類政府機構、其他公立、私立機構，例如：醫院、學校、地鐵等等。

(2) 設計/工程顧問公司（Design / Engineering Consultant）

設計/工程顧問公司通過自己的專業知識完成整棟建築在圖紙上的表達，指導承建商完成建築的具體施工工作。設計公司通常由業主方以招標或是邀標的形式確定。

設計/工程顧問主要包括以下幾類：
    - 建築師（Architect）
    - 測量師（Quantity Surveryer，QS）
    - 土木顧問/工程師（Civil Engineer）
    - 結構顧問/工程師（Structural Engineer）
    - 機電顧問/屋宇裝備工程師（MEP / Building Service Engineer）

除了上面幾大類，對於不同的項目可能還包括以下專項的設計顧問，例如：
    - 精裝設計師（Fitting out / Interior Designer）
    - 幕牆設計師（Façade Designer）
    - 景觀設計師（Landscape Designer）
    - 室外燈光設計師（Exterior Lighting Designer）
    - 廚房設備顧問（Kitchen Equipment Consultant）
    - 安保設計顧問（Security Consultant）

    - 聲學顧問（Acoustics Consultant）
    - 資訊科技及通訊技術顧問（IT / ICT Consultant）
    - 影音設計顧問（Audio/Video Consultant）

近年來，隨著綠色、環保、健康建築認證的興起，也出現了綠色建築顧問或者環境顧問，幫助業主取得綠色建築或者健康建築的認證，例如：LEED認證、WELL認證，香港常見綠色建築認證有BEAM Plus認證。另外，隨著BIM技術不斷在工程領域的運用，BIM顧問團隊也成為其中一個重要的參與者。

那麽，對於設計/工程顧問公司，在項目的初始階段，由業主方招來勘察公司進行現場勘察，出具地質或地下設施/管徑的報告等。最終形成勘察報告，為設計及施工提供依據。設計階段開始後通常分為方案設計（Conceptural Design）、初步設計（Preliminary Design）和詳細設計（Detailed Design）三個階段。方案設計是第一步，根據業主要求進行一個概念式的設計，並將建築的基本理念傳達給發展商，供發展商選擇與評判。初步設計是設計的第二步，在發展商確定方案後進行初步設計工作，細化方案，將方案變成真正的建築。初步設計圖紙是工程概算的依據，測量師會根據初步設計方案進行項目價格的預估。設計公司待業主確認初步設計圖紙後，進入詳細設計階段，最終出具滿足業主招標深度要求的圖紙，開展承建商的招投標工作。這裡要留意的是，詳細設計圖紙深度為招標深度，並不可以作為實際施工的圖紙進行施工。

在項目進入施工階段後，承建商在施工前需要依據設計/顧問公司提供的招標圖紙的基礎上根據現場實際情況做出圖紙的深化設計。在實際施工前，所有的深化設計需要經過設計/顧問公司及業主的審批。深化設計包括，提交深化設計圖紙審批（Shop Drawing Submission）、施工材料審批（Material Submission）、施工方法審批（Method Statement / Technical Submisison）。此時，設計/顧問公司的主要任務就是對工程的進度進行把控，對工程的品質進行控制、以及對項目的造價進行控制。

因此，設計/顧問公司是香港工程領域非常重要的一個參與者，其工作內容覆蓋了整個項目從前期規劃，到最後項目交收中的幾乎所有過程，包括招投標審核、 工程設計、項目管理、工程督察、承建商圖紙/材料審查，解決交接運營中各種問題等多方面工作。

(3) 承建商（Contractor）

建造 / 施工是指工程建設實施階段的活動，是各類建築物的建造過程，也可以說是把設計圖紙上的各種內容變成實體的過程。

首先，承建商根據顧問提供的招標圖紙方以招標或邀標的方式進行投標工作。承建商依據業主方提供的招標圖紙核算成本，決定是否參加投標。在香港，各種顧問公司會協助業主對承建商的報標檔的技術部分進行審核，測量師一般會協助業主對報標檔的商務部分，也就是投標價進行審核。之後，業主確定當確定承建商中標之後，項目進入準備建造階段。

在項目建造過程中承建商要不斷與業主方和設計顧問協調解決實際工程中遇到的困難，按時按質完成工程項目。通常承建商以總承建商（大判）的形式承包工程，其遵循技術分工的原則完成各部分的分包或具體產品的訂制工作。根據工程的大小， 總承建商也經常會招標分承建商（一判，二判，等等），輔助其完成分判工作。業主有時也會獨立招標特定系統的指定分判商，這些分判商仍然受制于大判的統一管理，但發展商通過直接招標，更有利於對特定系統設備質量、成本進行把控。

總承建商帶領各分建商完成實際工程建造，包括地基工程、主體結構工程、屋面工程、機電裝備工程、裝修工程等。

(4) 設備廠商（Vender / Supplier）

設備廠商是為建築工程提供各種原料及設備的工廠，比如：水泥廠、鋼筋廠、玻璃幕牆廠、空調設備廠、電氣設備廠等。

設備廠商是由承建商遵循設計技術參數，通過招標或邀標的方式確定的。部分重要的設備或由業主方直接向設備廠商進行購買，交付于承建商配合安裝。當然，設備廠商同樣需遵循針對產品編寫的標準與技術指標。

(5) 物業管理公司（Property Management Company）

物業管理公司是指針對已經建成並投入使用的各類樓宇及其與之相配套的設備、設施和場地進行管理的公司，將始終伴隨整個樓宇直至停止使用。物管公司含有辦公樓宇、商業大廈、住宅社區、別墅、工業園區、酒店、廠房倉庫等多種物業形式。

當建築工程完成後，房地產發展商將建築的具體運作交給物業管理公司進行管理。該管理公司可由發展商自己承擔，也可由完全無關的公司承擔。物管公司的具體確定與開發商的運作模式有關，比如住宅項目發展商已經盈利，便將物業部分交給相關公司，而商業綜合體通常需要依靠後期運營盈利，則通常由發展商自行承擔運營管理工作，而另行雇傭物管公司管理物業相關事宜。有時，物業公司會在項目的前期規劃或者設計過程中提前介入。因為物業管理公司始終是整個物業的end-user，提前介入項目設計，對設計團隊提出針對性的意見和建議，是對後期運營和維護十分重要的。

(6) 政府相關部門（Government Departments）

政府相關部門負責審理各種審批，在香港，政府部門各司其職，每個部門的每個審批都有嚴格的程序。建造或施工一般都必須經過政府部門審批之後才可以興建。對於一些政府資助的項目，亦需要經過立法會的批准才可以獲得資助，進一步才可以興建。在項目設計階段，設計/顧問公司一般負責有關政府部門的審批的提交工作。施工階段，承建商負責建造過程中的審批工作。當然，無論是業主、顧問還是承建商都要一起參與樓宇建築的最終的驗收工作，驗收之後，樓宇才可以正式營運。

常見的政府部門審批工作如下。例如：屋宇署（Buildings Department，BD）負責建築圖則的審批，樓宇結構的驗收工作。建築署（Home of Architectural Services Department ，ArchSD）負責一些政府項目建築及設備的審批。消防局（FSD）負責建築物消防設施的審批。機電工程署（EMSD）負責政府建築機電設備的審核以及審批樓宇機電設備是否符合相關的條例，例如能源條例審核（BEC Submission），淡水冷卻塔設施審核（Fresh Water Cooling Towers Scheme Submission）等等。環保署（EPD）負責建築物環境有關問題的審批，例如。發電機煙囪、噪聲問題等等。

建築工程的一般流程

基本建設程式主要包括以下步驟，先後順序是：

A. 發展商編制項目建議書

對建設項目的必要性和可行性進行初步研究，提出擬建項目的輪廓設想。

B. 發展商聘請顧問公司開展可行性研究和編制設計方案

具體論證和評價項目在技術和經濟上是否可行，並對不同方案進行分析比較。顧問公司提交可行性研究報告（Feasibility Study Report）作為設計方案的附件，對是否開展這個項目，採取什麼方案，選擇什麼建設地點，做出決策。決定上馬項目之後，發展商再開展設計/顧問公司的招標工作，聘請顧問公司做具體的項目的招標圖紙設計以及準備相關的招標檔。

C. 設計/顧問公司進行設計

從技術和經濟上對擬建工程做出詳盡規劃。大中型項目一般採用兩段設計，即初步設計與詳細設計。初步設計中，設計/顧問公司會向業主提交項目的設計報告，包括個參數的指標，設計標準，提供什麼系統之類，項目的系統圖有時也會在初步設計中提供，對整個項目有個系統規劃設計。詳細設計中，設計/顧問公司則會根據業主的具體要求對整個建築進行設計，提供土建、機構、機電設備等的詳細參數以及設計圖紙。設計圖紙的詳細程度足以供承建商進行報價和投標，招標檔會詳細列舉承建商的工作範圍以及物料、設備的技術要求。需要前期送審政府部門的圖紙需要在招投標前獲得審批，避免招標時產生遺漏。

D. 發展商安排進行承建商的招投標工作

各承建商根據招標圖紙和招標檔進行報標。對於招標檔中的疑問以郵件或者公司信的形式提出質疑，業主或各設計/顧問公司負責對承建商疑問的澄清和解答。確保承建商理解招標圖紙和檔，盡可能降低漏報。

當承建商回標之後，各設計/顧問公司負責對回標檔進行審核，對有問題的檔提出質疑，或者承建商的澄清之後，設計/顧問公司將對各承建商進行評標，向業主出具評標報告供業主參考以及選擇中標者。

E. 發展商進行建設準備

為施工做好準備的工作包括，平整土地、現有管道修整及改道，向水務署、電力公司申請臨時水電設備，以及其他各項準備工作。一般情況下，發展商也會將這些前期準備工作寫入合約，列入該項目承建商的工作範圍。

F. 承建商組織施工

承建商準備工作就緒後，可以開展施工圖紙的深化設計，以及設備物料的選擇。深化後的施工圖紙以及設備物料需要提交顧問公得到審批之後才可開工興建。建造過程中應該遵循既定的安全施工程序，按照設計/審批要求和施工技術驗收標準，進行施工安裝。

G. 項目驗收

按照規定的標準和程序，發展商、設計/顧問公司、政府部門對竣工工程進行驗收，提交項目竣工驗收報告。大部分情况下，物业管理公司会在验收调试过程中提前进场，了解和熟悉各项系统、设备的运作和后期维修知识，收集相关资料，为之后的接管工作做好准备。承建商会在竣工之前，准备一套详细的竣工图纸，以及一套详细的保养、维护说明技术资料。

H. 發展商項目後評價

項目完工後對整個項目的造價、工期、品質、安全等指標進行分析評價或與類似項目進行對比。

經過以上流程，一個建築開發過程便完整呈現出來。可以看出建築設計/顧問工作只是建築項目中的一個環節，而作為一名顧問工程師，正是通過努力完成好自己的工作內容幫助建築得以完美的展現